משפט ופלילים >

נפלאות המנהל: אחרי שמכרה את ביתה לכיסוי חובות, היא חייבת יותר

נוהל תמוה של רשות מקרקעי ישראל גרם לכך שפיצול נחלה ומכירת הבית עלו לאלמנה וחולה כרונית פי 3 מאשר החוב שאותו היא ביקשה לכסות

ד´ אלמנה וחולה באי ספיקת כליות, עוברת טיפולי דיאליזה 4 ימים בשבוע, מתגוררת עם ילדיה במחסן קטן ששופץ באופן מינימליסטי למגורים, המצוי בחצר נחלתה במושב בעמק חפר. מזה מספר שנים היא נאבקת בבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות", המבקש להוציאה מביתה ולממש באמצעות כונס נכסים את נחלתה, רק בשל חוב שערכו עשירית משווי הנחלה כולה.


הסיפור הקפקאי החל כשבעלה נקלע לחובות, והבנק מינה כונס נכסים למימוש הנחלה. כשנפטר, האלמנה ושני ילדיה מצאו עצמם בודדים מול אימת הליכי הכינוס של הבנק נוכח חוב של כ- 440,000 ₪. על מנת לכסות את חובם ללא שיצטרכו למכור את הנחלה בשלמותה, ששווייה באותה עת היה יותר מ- 4 מליון ₪, ביקשו לפצל את בית מגוריהם מהנחלה. וזאת על פי תקנה של מנהל מקרקעי ישראל, המאפשרת הפרדה של בית מגורים מהנחלה עם מגרש בשטח של כ- 500 מ"ר.


כל הכסף ששילם הקונה עבר לרשות מקרקעי ישראל

בתחילת שנת 2009 נמכר בית המגורים ע"י כונס הנכסים תמורת 1,450,000 ₪, סכום שאמור היה להספיק לשלם את החוב ולאפשר למשפחה לחזור למסלול חייה. אלא שאחרי 4 שנים דרשה רשות מקרקעי ישראל תשלום בסך 1,426,800 ₪ עבור הפיצול. בנוסף נדרש כונס הנכסים לשלם דמי רכישה בסך 5% מהסכום הנ"ל, ותשלומים שונים למועצה ולוועדה המקומית המסתכמים בכ- 200,000 ₪ נוספים.


משמעות הדבר היא שכל התמורה אשר נכנסה לקופת הכינוס כתוצאה ממכירת הבית הועברה למינהל מקרקעי ישראל ולרשויות. התוצאה של העסקה האומללה שבוצעה במסגרת כינוס הנכסים הייתה הפסד עצום: ד´ מצאה עצמה לאחר מכירת בית מגוריה בחוב גבוה יותר מזה שהיה לה טרם מכירתו וקופת הכינוס שהייתה אמורה לממן את כל החוב לבנק נמצאת במינוס תקציבי.


בעקבות קבלת דרישת התשלום למינהל, הגיש כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל בקשה להמשך הליכי הכינוס ומכירת יתרת הנחלה הכוללת את המחסן בו מתגוררים האלמנה וילדיה. הליכי ההוצל"פ בעניין זה עדיין תלויים ועומדים.


כך קרה, שתוצאות הליכי הכינוס הכושלים הביאו את האלמנה להישאר חסרת פרוטה וללא קורת גג, בעוד הבנק נהנה מריבית פיגורים בשיעור ממוצע של כ- 11% המושתתת על הקרן.


 

דרישה מפלה ובלתי סבירה של המינהל
 

מעבר לשאלת אחריותו של בנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" לכישלון, נוכח חוסר הבנה ושליטה בהוראות המינהל, עולה השאלה מה הגורמים שהביאו לתוצאה הקפקאית? התשובה לכך מורכבת:

במצב המשפטי הרגיל, חלקה שיעודה הוא "מגורים" ואפשר לבנות עליה יותר מיחידת מגורים אחת, ניתנת לחלוקה למגרשים ללא עלות. אולם, במגזר החקלאי המצב שונה: העמדה אבסורדית של המינהל ("רשות מקרקעי ישראל") היא שפיצול בית מגורים מחלקת המגורים של נחלה (עליה ניתן לבנות יותר משתי יחידות מגורים) מחייבת את בעל הנחלה לרכוש מהמינהל את המגרש השייך לו עליו עומד הבית במחירו בשוק החופשי (91% דמי היוון).


במקרה הנדון בעת רכישת הנחלה ולפני פטירת הבעל, בני הזוג קנו את הקרקע במחיר מלא מהמוכרים ששילמו למינהל "דמי הסכמה" בשיעור של כ- 33% משווי העסקה כולה. בעת אישור הפיצול, קיבל המינהל תשלום מלא נוסף בשיעור 91% משווי המגרש המפוצל, ובסיכומו של דבר קיבל 124% מערך המגרש.


עמדה בלתי נתפסת זו של המינהל, המעוגנת בהוראת אגף 62, חורגת מכל "סבירות" ו"מידתיות" מהווה גזילה של ממש של בעלי הנחלות והפלייתם באופן קיצוני מחוכרים במגזר העירוני.


סיבה נוספת לכישלון העסקה היא שעפ"י נהלי המינהל השמאי הממשלתי לא מחשב את דמי ההיוון לפי היום בו בוצעה ההעסקה, אלא לפי המועד בו ניתן האישור מרשויות התכנון לפיצול המגרש. מסיבות השמורות עם ועדות התכנון, הליכים אלו אורכים למעלה משלוש שנים. בתקופה זו עולה ערך מגרשי המגורים במושבים בעשרות אחוזים. כך יצא כי האלמנה ספגה שלא בצדק גם את עליית ערך הקרקע. תשלומי חובה אחרים, כמו"מס שבח" ו"היטל השבחה" מחושבים דווקא לפי שווי הקרקע ביום העסקה ולא לפי שווייה ביום בו התקבל אישור הפיצול.


עו"ד גד שטילמן, בעל משרד עו"ד העוסק באגודות שיתופיות ומתמחה בדיני מינהל מקרקעי ישראל ותכנון ובניה

קבוצת סיון - מיתוג | מיתוג באינטרנט